1

Wolność finansowa na solidnym fundamencie

Któż z nas nie marzy o wolności finansowej, swobodzie decydowania o własnym czasie i tym, czym chcemy się na co dzień zajmować? Aby osiągnąć taki stan, musimy mądrze ulokować kapitał. A niewiele jest instrumentów inwestycyjnych, które dawałyby tak dużą pewność i stabilność, jak nieruchomości.

Ludzie inwestują w mieszkania na wynajem od setek lat. Ostatnio kilkakrotnie byłem w Toruniu, gdzie na starym mieście stoją kilkusetletnie kamienice. Takie eleganckie budynki można podziwiać na rynkach wielu polskich miast. Dawniej okoliczni szlachcice przyjeżdżali do miasta i stawiali kamienicę: na parterze lokowali karczmę, aptekę, sklep. Sami mieszkali w dużych apartamentach na piętrze, a wyższe kondygnacje wynajmowali rzemieślnikom lub studentom. W ten sposób właśnie powstawały miasta.

Obraz vs. nieruchomość

Kamienice na przestrzeni wieków wielokrotnie zmieniały właścicieli, ale każdemu z nich przynosiły pasywne dochody. I to właśnie te regularne, comiesięczne, w miarę pewne dochody z najmu stanowią największą – z perspektywy wolności finansowej – zaletę nieruchomości. Jeśli kupiłaś akcje giełdowej spółki, obraz znanego malarza lub jednostki funduszu inwestycyjnego, możesz cieszyć się wzrostem ich wartości rynkowej. Nie możesz jednak liczyć na regularny, comiesięczny dopływ gotówki, która pomoże Ci utrzymać standard życia. Chyba, że je sprzedasz. Owszem, to jest rozwiązanie, tylko co będzie po kilku latach, kiedy skończą Ci się pieniądze uzyskane z ich sprzedaży?

Kolejną zaletą nieruchomości jest niemal pewny wzrost ich wartości w dłuższym horyzoncie czasowym. Na giełdzie po okresie hossy przychodzi bessa. Gorzej: wartość akcji firmy, które trzymałaś, może spaść prawie do zera, jeśli firma popadnie w tarapaty. A większość firm wpada w nie prędzej czy później, chociażby dlatego, że rynek nieustannie się zmienia, zmieniają się również technologie. Ile są dzisiaj warte akcje giełdowych gigantów sprzed 50 czy 100 lat, którzy zajmowali się produkcją zapałek, gramofonów czy pługów? Ile warte są akcje banku Lehman Brothers? Akcje firm paliwowych potaniałyby znacznie, gdyby nastąpił przełom w kosztach technologii energii słonecznej.

Dach nad głową zawsze w cenie

Mieszkania, domy i lokale usługowe były i będą potrzebne. Co więcej, ciągle rośnie liczba ludzi na świecie. Przybywa też biznesów, które potrzebują lokali do prowadzenia działalności. A dostępnych terenów pod budowę nie przybywa tak szybko. Rośnie cena ziemi. Rosną również ceny materiałów budowlanych i dniówki murarzy. Wzrasta koszt zbudowania metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym. A za nimi podążają ceny mieszkań na rynku wtórnym. Dzisiejsza cena mieszkania w kamienicy w centrum Torunia to 5.000 złotych za m². Nieważne, że koszt jej wybudowania 500 lat temu wyniósł – w przeliczeniu na dzisiejsze pieniądze – ułamek grosza. Ceny nieruchomości mogą się wahać w krótkich przedziałach czasowych, ale długoterminowo rosną wraz z inflacją, wraz z rosnącą wartością odtworzeniową.  

Jeśli zdecydujecie z koleżanką z Austrii, że tego samego dnia, o tej samej porze kupicie złoto, akcje banku, obligacje rządu Austrii lub jednostki funduszu inwestycyjnego, to obie zapłacicie identyczną cenę. Wszystkich obowiązuje jednolita cena rynkowa. Z kolei mieszkanie możesz kupić poniżej jego średniej wartości rynkowej, o ile będziesz cierpliwa w poszukiwaniu zmotywowanego sprzedawcy. Co więcej, po zakupie będziesz mogła wpłynąć na wzrost wartości swojego mieszkania remontując je lub wydzielając w nim dodatkowy pokój. Jeśli kupisz tanio i podniesiesz wartość mieszkania, więcej zarobisz na najmie.  

Mieszkanie stanowi również dobre zabezpieczenie przed inflacją. Jego wartość jest mniej podatna na gwałtowne zmiany rynkowe. Firmy ubezpieczeniowe chętnie ubezpieczą ryzyko całkowitej utraty wartości Twojej inwestycji. Z tych powodów, a także dzięki rękojmi ksiąg wieczystych, banki chętnie udzielą Ci kredytu na zakup mieszkania na wynajem. A dzięki kredytowi szybciej zbudujesz odpowiednio duży portfel nieruchomości na wynajem i szybciej osiągniesz swoją wolność finansową.

Willa, salon sukni ślubnych czy garaż?

W jakie nieruchomości warto inwestować? Po napisaniu książki „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” miałem okazję poznać i rozmawiać – osobiście lub na łamach mojego bloga – z wieloma inwestorami. Rozmowy te utwierdziły mnie w przekonaniu, że nie ma jedynej słusznej drogi do wolności finansowej. Znam osoby, które kupują tylko dwupokojowe mieszkania, inne tylko kawalerki. Niektórzy mieszkania na rynku wtórnym. Inni tylko na rynku pierwotnym. Poznany przeze mnie ostatnio Hindus, prowadzący w Polsce własny biznes od 10 lat, zgromadził portfel kilkunastu bardzo luksusowych apartamentów. Znajomi wydawcy mojej książki mają portfel kilku willi w Konstancinie.  

Oczywiście możesz również inwestować w nieruchomości niemieszkaniowe. Jeden z czytelników bloga Fridomia ma spory portfel garaży na wynajem. Inny wyspecjalizował się w najmie lokali na salony sukni ślubnych. Znajomy przyjaciela jest posiadaczem stu kilkudziesięciu lokali użytkowych, które wynajmuje bankom pod ich oddziały.

To, co łączy wszystkie osoby, które osiągnęły wolność finansową lub mocno się do niej przybliżyły, to to, że ich portfele nieruchomości przynoszą im regularny, comiesięczny dopływ pasywnej gotówki z najmu. Nieruchomości niewynajęte lub wynajęte nieodpowiednim najemcom nie dadzą wolności finansowej.

Sławek Muturi
Zdjęcie: Maciek Fryszer