2

Jeśli nieruchomości, to tylko w Polsce – rozmowa ze Sławkiem Muturi

10 września w Edynburgu gościł jeden z najbardziej znanych inwestorów na rynku nieruchomości w Polsce – Sławek Muturi. Szef firmy Mzuri, autor poradników dla początkujących i zaawansowanych rentierów, przyjechał do stolicy Szkocji na zaproszenie International Business Club.

Ojciec Sławka był Kenijczykiem, matka – Polką. Sam dzieciństwo spędzał na podróżach między Nairobi a Warszawą. To one właśnie – jak sam przyznaje po latach – pozwoliły mu ukształtować światopogląd i ukierunkować życie.

Nieruchomości nie były pierwszym wyborem Sławka. Od 1992 do 1998 r. pracował w międzynarodowej firmie konsultingowej Arthur Andersen, budując fundamenty wiedzy i umiejętności, które po kilku latach pozwoliły mu wyzwolić się z korporacyjnych pęt, kupić pierwszą nieruchomość i zacząć budować finansową wolność.
Muturi od 18 lat inwestuje w mieszkania. Kupuje je i wynajmuje. W swoim „portfelu” posiada ponad 100 lokali. Na spotkaniu w Edynburgu dzielił się swą historią i wyjaśniał, jak poprzez sumienne dążenie do realizacji celu budować własną wolność finansową.
Odpowiedział też na kilka pytań, które Krzysztof Mielnik-Kośmiderski zadał mu z myślą o Polakach żyjących w Wielkiej Brytanii.

Poniżej przedstawiamy skrócony zapis tej rozmowy.

„Wolność finansowa”, czyli stan, do którego doprowadziły Cię lata pracy i udanych inwestycji, to temat obszerny. Czy mógłbyś jednak spróbować krótko nam go nakreślić?
W osiągnięciu wolności finansowej nie chodzi o nieograniczone bogacenie się. Jak można przeczytać w najprostszej definicji, wolność finansową osiągasz wtedy, gdy twoje pasywne (a więc nie wymagające twej pracy) dochody w formie gotówki trwale przewyższają poziom normalnych, comiesięcznych wydatków.
Cechą unikalną dla osiągnięcia tego stanu jest umiejętność życia poniżej własnych możliwości finansowych. Konkretnie: jeśli zarabiasz £1 tys. miesięcznie, wydawaj £900. Jeśli zarabiasz £2 tys, wydawaj £1,5 itd. Pozwoli to na budowanie kapitału, który zainwestowany, będzie przynosił ci stały dochód pasywny.
Niestety, zwyczajową skłonnością ludzi jest to, że nie potrafią odkładać pieniędzy i wydają dokładnie tyle, ile zarobią. Jeśli zaś zarobią naprawdę dużo, wydają jeszcze więcej – bo znacznie łatwiej jest im wziąć kredyt w banku. Jeśli będziesz tak postępować, nigdy nie osiągniesz wolności finansowej.
Drogi są wobec tego dwie: albo staniesz się panem swoich potrzeb, albo sługą swoich zachcianek.

Sławek Muturi

Wielu Polaków, którzy żyją w UK stanęło na rozdrożu. W obliczu Brexitu i niepewnej przyszłości na Wyspach, boją się wziąć długoletni kredyt na zakup mieszkania tutaj. Co byś im radził?
Nie jestem w stanie przewidzieć długoterminowych skutków opuszczenia Unii Europejskiej przez Wielką Brytanię. Jeszcze przed kilkoma tygodniami media snuły wizję Brexitu jako potencjalnej katastrofy. Dziś przynajmniej część z nich uderza w ton sugerujący, że „może jednak ten Brexit nie będzie taki zły, jak nam się wydawało”. Bywam w UK – przyjeżdżam na konferencje, rozmawiam z landlordami, Polakami i Brytyjczykami, którzy tu inwestują i powiem Ci tak: mając do wyboru Wielką Brytanię i Polskę, wybrałbym zdecydowanie tę drugą opcję. I to z kilku powodów.
Pierwszy – nieruchomości w Polsce są dużo tańsze niż na Wyspach. Ostatnio pomogliśmy jednemu z inwestorów w zakupie kawalerki w centrum Katowic za 19,9 tys. zł (sic!) Wprawdzie drugie tyle wymagało wyremontowanie jej, ale nawet w tej sytuacji mówimy w jego przypadku o nakładach równowartości £8 tys!
Drugi – rentowność najmu w Polsce może być dużo wyższa niż tutaj. Możemy uznać, że zwrot z najmu w Londynie wyniesie 2 proc. brutto (obliczane jako dwunastokrotność miesięcznego najmu podzielona przez cenę zakupu). Jeśli ktoś decyduje się na zainwestowanie w Polsce, może liczyć na znacznie wyższy zysk. I to bez konieczności jednoczesnego przebywania w Polsce. W Mzuri mnożymy czynsz przez 11 miesięcy (by uwzględnić miesiąc pustostanu), odejmujemy 11 proc. prowizji za zarządzanie i dzielimy to przez wszystkie poniesione na nieruchomość wydatki, czyli koszt zakupu, remontu, notariusza, przejęcia w zarządzanie i wszelkie koszta transakcyjne. W efekcie wychodzi nam zysk dla inwestora – obliczanym jako minimum – na poziomie 4,5 proc. w Warszawie czy 6,5 w miastach takich, jak np. Katowice.
W kontekście osiągnięcia wolności finansowej, ten poziom zwrotu ma znaczenie fundamentalne, bo pozwala o tyle szybciej osiągnąć wyznaczony cel.
A jednak ludzi korci, by inwestować głównie tam, gdzie mieszkają. Polska w tym kontekście wydaje się mniej kusząca.
OK, więc wyliczmy raz jeszcze: jeden – wysoka bariera wejścia, dwa – niższy zwrot… a jest jeszcze trzy: niewykorzystanie „naturalnej dźwigni finansowej”, którą Polakom w Wielkiej Brytanii daje możliwość zarabiania w funtach. W uproszczeniu możemy założyć, że ludziom w Polsce pięć razy trudniej uzbierać taką kwotę. Z tych właśnie powodów ja bym nie inwestował w nieruchomości w UK – nawet, gdybym tu mieszkał.

Sławek Muturi

W Polsce dysponujesz setką mieszkań. Nie posiadasz ani jednej nieruchomości poza jej granicami?

Nie. Nawet w Kenii. W poprzednim roku byłem tam sześć razy, czyli praktycznie raz na dwa miesiące. Ale do głowy by mi nie przyszło, by kupować tam jakąkolwiek nieruchomość. I to nie dlatego, że to Afryka, więc ryzyko niepowodzenia inwestycji większe niż w Europie. Chodzi o to, że zwyczajnie nie znam tamtejszego rynku nieruchomości. A mam zasadę, że jak czegoś doskonale nie znam, to w to nie wchodzę.

Nie jesteś zwolennikiem zasady, by „nie ładować wszystkich jaj do jednego koszyka”?
W sierpniu poleciałem do Rio, by poobserwować na żywo zmagania olimpijczyków. W tym czasie ktoś z naszej firmy znalazł kawalerki, które można było kupić w Częstochowie. Przez telefon usłyszałem jaka jest ich cena, jakie nakłady trzeba będzie przeznaczyć na remont i za jaką kwotę możemy je wynajmować. Te dane dały mi wystarczające rozeznanie, by podjąć decyzję o zakupie tych nieruchomości.
Oczywiście nie polecam takiego podejścia początkującym inwestorom (śmiech). Niemniej jeśli ktoś zna się na wybranej dziedzinie, może podejmować takie decyzje ze świadomością ich powodzenia.

Dywersyfikację poleca wielu speców od ekonomii…
Zgadza się. Wiesz, robiłem MBA w London Business School. Miałem cały semestr z tego. Kilka osób, które wymyśliły modele dywersyfikacji, dostało za nie nagrody Nobla w dziedzinie ekonomii. A ja szedłem w zaparte i je odrzucałem, choć początkowo negacja tych autorytetów wywoływała we mnie pewien dyskomfort.
Było tak do momentu, w którym przeczytałem jedną z książek Kiosakiego, w której cytował Warrena Buffeta. Kiosaki pisał, że Buffet nie dywersyfikuje swych inwestycji, bo jest to dobre tylko dla inwestorów, którzy nie czują tego, co robią. Jeśli nie wiesz dokładnie co robisz, działasz na zasadzie wiewiórki, która robi zapasy na zimę. Wsadza trochę tu, trochę tam… po to tylko, by w razie czego mieć gdzie znaleźć nieco pokarmu. Tylko, że o wielu z tych kryjówek ostatecznie zapomni. Prawdą jest to, że jeśli nie znasz się DOSKONALE na tym, w co inwestujesz, ostatecznie nie wyjdziesz na tym dobrze. Stracisz trochę tu, trochę tam… a na koniec wszystko. To, że nie stracisz wszystkiego NARAZ, będzie chyba jedyną zaletą tego dzielenia.
Gdyby wszyscy znali się na tym, co robią– i inwestowali tylko w to, dużo trudniej byłoby zaistnieć na rynku różnego typu specom od finansowych cudów. Marcin P. (właściciel Amber Gold – przyp. red.) miałby duży problem, by sprzedać swoje pomysły, bo ludzie od razu wyczuliby w nich nieścisłości.
Dywersyfikacja jest więc tak naprawdę potrzebna jedynie naciągaczom, wymyślaczom niestworzonych produktów finansowych i… doradcom inwestycyjnym. Gdyby nie ona, ci ostatni w ogóle nie mieliby co robić.

Wejście na pole wynajmu mieszkań pozwoliło Ci przejść na emeryturę w wieku 43 lat i zająć się tym, co naprawdę lubisz. Myślisz, że to droga dla każdego?
Ludzie mają różne predyspozycje. Sposobów na osiągnięcie wolności finansowej też jest w związku z tym sporo. Dochód pasywny można uzyskiwać nie tylko z wynajmu. Można stworzyć muzyczny hit i czerpać przychody z jego emisji w radio, można trzymać pieniądze w banku i żyć z odsetek. Można wreszcie rozwinąć biznes, a po tym, gdy osiągnie rynkowy sukces, odsprzedać go z umownym zastrzeżeniem praw autorskich do znaków towarowych, metodologii prowadzenia firmy itp. Nieruchomości są jednak najbardziej dostępną formą dla każdego – niezależnie od tego, jakimi talentami nie byłby obdarzony.
Dróg do osiągnięcia wolności finansowej jest wiele. Samą wolność finansową może zaś zdobyć każdy. Jak długo to potrwa, uzależnione jest już od indywidualnych wyborów każdego z nas.

Autor: Krzysztof Mielnik-Kośmiderski
Zdjęcia: Barbara Ostrowska